Kısa cevap: Ev kredisi seçiminde tek başına faiz oranına bakmak yanıltıcıdır. Doğru karar, aynı tutar ve aynı vade üzerinden hesaplanmış toplam geri ödeme ile masrafların dahil edildiği yıllık maliyet oranını kıyaslamakla verilir. Bunun için en az üç bankadan yazılı ödeme planı isteyin, taksitin aylık gelirinizin dörtte birini geçmemesine dikkat edin ve dosya masrafı, ekspertiz, sigorta gibi kalemleri toplama ekleyin. Bu üç adımı atlamadan yapılan bir ev kredisi seçimi ve karşılaştırma süreci, aynı taksitle yıllar boyunca ciddi bir fark yaratır.
Banka görüşmesine hazırlıksız gitmek, size sunulan ilk teklifi "iyi" sanmanıza yol açar. Görüşmeden önce şu üç sayıyı netleştirin:
Konut kredilerinde en yaygın yapı, vade boyunca taksitin değişmediği sabit faizli modeldir. Öngörülebilirliği yüksektir; bütçe planlaması kolaydır. Değişken faizli ya da belirli aralıklarla yeniden fiyatlanan yapılar başlangıçta daha düşük taksit sunabilir, ancak faizlerin artması hâlinde ödemeniz yükselir.
Karar verirken şunu sorun: Taksitim yüzde 20-30 artsa bütçem bunu kaldırır mı? Cevap netse değişken yapıyı değerlendirebilirsiniz. Cevap "zorlanırım" ise sabit faiz, biraz daha pahalı görünse de risk yönetimi açısından daha akıllıcadır.
Vade uzadıkça aylık taksit düşer, toplam ödeme artar. Kısa vade tam tersini yapar. Aşağıdaki tablo, aynı kredi tutarı ve aynı faiz oranıyla vadenin etkisini örnek olarak gösterir; buradaki sayılar gerçek bir teklif değil, mantığı görmeniz için basitleştirilmiş bir kurgudur.
| Vade | Aylık taksit | Toplam geri ödeme | Yorum |
|---|---|---|---|
| Kısa (örn. 60 ay) | Yüksek | En düşük | Bütçe esnekliği azalır |
| Orta (örn. 120 ay) | Dengeli | Orta | Çoğu hane için makul |
| Uzun (örn. 240 ay) | En düşük | En yüksek | Faiz yükü belirgin artar |
Pratik bir yaklaşım: Taksiti rahatça ödeyebileceğiniz en kısa vadeyi seçin, sonra gelir arttıkça ara ödeme yapın. Erken kapama ve ara ödeme kurallarını sözleşme aşamasında mutlaka sorun.
İki bankanın faiz oranı aynı görünse de masraf kalemleri farklıysa maliyet farklı olur. Kıyaslamada şunları listeleyin:
Sigorta kalemlerini "gereksiz masraf" diye görmeyin; kredinin ödenmesini bir kişinin gelirine bağladıysanız, hayat sigortası aileniz için koruma sağlar. Ne kadar kapsama ihtiyacınız olduğunu ayrıca hesaplamak, kredi taksitinizi ödenemez hâle gelmekten korur.
Tekliflerin adil kıyaslanması için üç değişkeni sabitleyin: kredi tutarı, vade ve geri ödeme tipi. Ardından her banka için yıllık maliyet oranını ve toplam geri ödemeyi yan yana yazın. Faiz oranı en düşük olan teklif, masraflar eklendiğinde ikinci sıraya düşebilir.
Bir diğer detay, hangi bankayla çalıştığınızdır. Maaşınızın yattığı, ödemelerinizi yürüttüğünüz kurum genellikle daha esnek koşullar sunar. Doğru banka hesabı seçimini daha önce bilinçli yaptıysanız bu aşamada avantaj sağlarsınız.
Bankalar gelirinizi, mevcut borç yükünüzü ve ödeme geçmişinizi birlikte değerlendirir. Başvurudan aylar önce yapılabilecekler: